Schlüsselverlust – III. und Letzte

Wie nunmehr mit Urteil vom 05.03.2014 letztinstanzlich der Bundesgerichtshof zum Az.: VIII ZR 205/13 entschied, hat der Vermieter gegen einen Mieter, welcher bei Rückgabe der Mietsache nicht in der Lage ist, sämtliche Schlüssel, welche zu einem Schließsystem im vermieteten Objekt gehören, dem Vermieter zurückzugeben, Schadenersatz für den Austausch des Schließsystems nur dann zu leisten hat, wenn das Schließsystem tatsächlich ausgetauscht wird. Die insofern bislang ergangene obergerichtliche Rechtsprechung war uneinheitlich.

Im hier zur Entscheidung anstehenden Fall hatte der Mieter einer Eigentumswohnung vom Vermieter zwei Wohnungsschlüssel erhalten. Er gab bei Rückgabe der Mietsache einen an den Vermieter zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben, was das Wohnungsübergabeprotokoll jedoch auswies.

Nachdem die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber in Kenntnis gesetzt worden war, dass ein Schlüssel nicht zurückgegeben wurde, verlangte sie vom Kläger auf Kostenvoranschlagbasis die Zahlung von 1.468,00 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Gleichzeitig kündigte sie an, diesen nach Zahlungseingang in Auftrag zu geben. Im vorliegenden Fall hatte weder der Kläger gezahlt noch wurde die Schließanlage ausgetauscht. Der Kläger (Vermieter) kann als Schadenersatz vom Beklagten (Mieter) Freistellung von den Zahlungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadenersatzansprüchen der WEG ausgesetzt ist. Dies war im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben, da die Schließanlage nicht ausgetauscht worden war.

Zwar kann ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB auch fiktiv abrechnen, dies setzt jedoch voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden ist. Hieran fehlte es im Streitfall.

Der BGH folgt der Meinung, die bei Verlust eines Schlüssels eine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit verneint. Hiernach ist eine Sache oder Sachgesamtheit nur dann beschädigt, wenn ihre Substanz verletzt ist. Der Verlust eines Schlüssels führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende Beeinträchtigung der Substanz der Schließanlage. Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich unbefugte mit dem verlorengegangenen Schlüssel unberechtigt Zutritt verschaffen können, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffes. Ein erstattungsfähiger Schaden entsteht erst, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotenzial des verlorengegangenen Schlüssels in einer Vermögenseinbuße realisiert. Obgleich die Verwalterin im vorliegenden Fall seit mehr als drei Jahren Kenntnis vom verlorengegangenen Schlüssel hatte, hat sie bis zur Entscheidung die Schließanlage nicht austauschen lassen, so dass die auf Freistellung von den Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Klage des Vermieters keinen Erfolg haben konnte, da eine Inanspruchnahme durch die WEG nicht mehr möglich war.nbsp